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Mietvertragsklauseln auf dem Prüfstand

Vor nicht allzu langer Zeit erging die sogenannte 9. „Klausel-Entscheidung“ des Obersten Gerichtshofes (6 Ob 226/18f), in denen sich der OGH fast schon traditionell mit der Zulässigkeit typischer Mietvertragsklauseln auseinandersetzt. Klagslegitimiert sind bestimmte Verbände (etwa Wirtschaftskammer Österreich, Bundesarbeitskammer etc., siehe § 29 KSchG), die denjenigen, der solche Klauseln im geschäftlichen Verkehr in AGB oder Vertragsformblättern verwendet, auf Unterlassung klagen können. Diese „Klauselentscheidungen“ sind somit eminent wichtig für die Mietvertragsgestaltung.

Besonders geprüft wurden in diesem Verfahren folgende Klauseln (im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes):

  • Wertsicherungsvereinbarung: Eine solche dient dazu, den in einem Mietvertrag vereinbarten Hauptmietzins gegen die Inflation abzusichern und wird üblicherweise an den Verbraucherpreisindex (VPI) geknüpft. Vereinbart wird, dass der Hauptmietzins dann steigt/sinkt, wenn ein bestimmter Schwellenwert des VPI erreicht/überschritten wird. Eine solche Vereinbarung ist in nahezu jedem Mietvertrag anzutreffen und wurde auch vom OGH (nicht überraschend) als zulässig bestätigt.
  • Klausel über Versicherungen:  Nach § 21 Abs 1 Z 6 MRG dürfen Kosten von Versicherungen gegen Schäden (über Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherungen hinausgehend) nur dann als Betriebskosten verrechnet werden, wenn die Mehrheit der Hauptmieter des Hauses dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrags zugestimmt haben. Beanstandet wurde ua an der Klausel, dass keine Bezugnahme auf einen konkreten Versicherungsvertrag erfolgt, sondern eine allgemeine Zustimmung zur angemessenen Versicherung erteilt wird. Eine solche allgemeine Zustimmung wurde als zulässig erachtet.
  • Klausel über Investitionskostenersatz: In dieser Klausel wird auf jeglichen Aufwandersatz für nützlichen Aufwand, den der Mieter tätigt und nicht § 10 MRG (zB Erneuerung Fußboden) entspricht oder in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt, verzichtet. Die Klausel wurde als zulässig erkannt.
  • Klausel über die Überwälzung der Mietvertragsgebühr auf den Mieter: Da seit der Novelle BGBl I 147/2017 mit Wirksamkeit 11.11.2017 Verträge über die Miete von Wohnräumen gebührenfrei sind, kann eine solche Klausel (bei heutiger Rechtslage) nicht mehr gröblich benachteiligend sein, aber ist natürlich auch obsolet geworden, da überhaupt keine Gebühren mehr anfallen.

Insgesamt bietet die 9. „Klausel-Entscheidung“ also keine großen Überraschungen – darauf hinzuweisen ist jedoch, dass damit natürlich nicht sämtliche Klauseln in den oben genannten Materien zulässig sind, diese können bei entsprechender Ausgestaltung auch unzulässig sein. Die „Klauselentscheidungen“ bieten allerdings einen guten Indikator für die Frage, welche Klauseln als zulässig erkannt würden.

Autor: Mag. Valentin Plank